社區商鋪二樓空置率“絕了”，難租、難售成常態!原因有哪些?

　　說到經商，很多時候都離不開商鋪，實體店是“經商”鼻祖，最開始的商業模式恰恰起源于實體店，到目前為止，雖然有網絡電商占據大部分市場，人們對實體店依舊存在需求，無論是用餐還是生活服務都離不開實體店供用，有的老板甚至常年在外拓店，以此來擴大自身市場份額。

　　社區商業本是距離居住群體最近的商業，可社區商鋪中的二樓一直是開發商的“心頭病”!社區底商到太大影響，最差的底商也比二樓好賣，筆者發現：不僅僅是地級市存在二樓空置率較高的現象，就連一線城市也不容樂觀，即使是一樓全部租賃出去，二樓也有空置商鋪。

　　為何社區商業的二樓“難租、難售”?

　　我們知道社區商業二樓部分同樣緊挨住宅區，從距離開看不屬于商業街或者購物中心，而且二樓商業的售賣單價低于一樓許多，一般情況底商能買到2萬左右時，二樓也只能買8000左右，可見人們對于二樓的抵觸情緒不是一般高。

　　對銷售人員來說，社區商業二樓最為棘手，甚至比商業街頂樓還難以銷售，而且商業街頂樓價格高于中間樓層，自身也是具備觀景、獨立庭院等特點，使得人們更愿意買一樓或者商業街頂樓。

　　社區商業二樓“難租、難售”的主要原因有哪些?

　　二樓門頭較小，使得展示面較小，商家經營起來缺乏商鋪自帶的廣告效果，門頭較窄使得裝修設計的前廳不夠大氣，影響消費者“高檔需求”體驗!一般社區商業二樓僅有1.2寬，相當于只是一個上下樓梯通道寬度，這樣的條件下商家經營起來并不便利，顧客上下樓梯多少有些怨言，一旦對環境有了差評，顧客二次消費的可能性會直接降低。社區商業二樓商鋪通常沒有電梯，業主無論是自營還是出租都不便利，即使部分存在電梯，也并不能將業主跟顧客區分開來，同時商家經營過程中需要投入更多人力成本來監管店內物品安全。

　　社區商業二樓商鋪產權面積較大，開發商對于二樓產權分割時達不到盡善盡美，一方面通道無法支撐多個商鋪的“應急通道”;另一方面分割成多個小商鋪產權會占用大量實際面積來作為公用通道，影響到自身銷售利潤空間，索性將商鋪分割成大面積直接銷售，一般是200平方左右，更大能達到1000平左右。

　　社區商業二樓商鋪對于商家經營局限，主要體現在成本高，經營業態受限。面積大租賃成本支出更多，裝修費用更大，營業過程中人工成本更高;經營業態受到限制是很多商家不選擇社區商業二樓原因之一，例如慢搖吧、KTV等業態不允許開在住宅區周圍，使得商家只能從酒店、酒樓、辦公等方向入手，同等條件之下，酒店跟酒樓的選址要求越來越高，比如獨立門廳、空間結構等。

　　由此可見社區商業二樓部分還真是一塊“燙手山芋”，二樓如此難租、難售。總不能一直讓他空著吧!開發商對于這類商鋪也不閑著，在租不出去又賣不掉的情況下，直接拿過來投放廣告，本身二樓的展示面較大，出租給一樓大型商家收取廣告費，既掩蓋了二樓空置“丑態”，又實現了收益轉化，等到小區更加成熟再次銷售，或許利潤空間更大!

　　部分開發商面對這種現狀依舊抱有良好心態，不斷投入營銷費用來加大曝光率，在他們眼中茫茫人海總有對眼的人群，最后得到的結果依舊不盡人意。

　　社區商業二樓商鋪如何改善?

　　筆者從事商業地產多年，社區商業并非“爛里扶不上墻”，只是需要將劣勢彌補同樣可以得到減緩。

　　首先二樓部分門頭較小，商家可租一間一樓作為門廳，從一樓搭建樓梯直接上達二樓，可以實現“一拖二”租賃，一方面加強了自身門頭效果優勢，給顧客高端大氣的感覺，另一方面對于二樓管理更加便捷，避免了走狹窄的公用樓梯。缺點是改造費用較高，自身搭建樓梯成本較大，不適合短期租賃，至少都需要租賃5-10年左右。

　　其次是購買者可通過跟開發商談判降低價格出售，二樓商鋪的價格本身較低，開發商依舊賣不出去說明市場行情支撐不了這個價格，雖然站在開發商的角度思考單價越高利潤越大，但是大部分開發商自身存在資金壓力，開發商修建樓盤大多有銀行貸款，每月需要支付不少利息，如果有客戶購買降低價格未嘗不可!

　　最后是開發商依舊無法出租和銷售時，可以自身投入實體產業，比如酒樓、酒店，開發商自身員工存在消費需求，特別是酒樓方面，員工結婚、團隊聚餐都需要場所來支撐，自給自足實現內部消化，當然這又是一筆不小的投入，對于開發商來說是一大挑戰，不過這種模式在各樓盤中均有體現，開發商老板通常都有自身的酒店、酒樓產業，既然難租、難售何不自身多產業發展呢?

　　商鋪的價值主要體現在運營方面，做什么業態?由什么團隊經營?都很重要!兩者決定了商鋪人氣是否旺盛以及投資回報率是否跑贏定期存款。從全國商業來看不僅僅是社區商業二樓部分存在這樣的問題，商業街跟購物中心存在很大競爭關系，使得商業街跟購物中心經營愈發困難!

　　全國商業“遍地開花”!小到社區底商大到商業綜合體皆競爭不斷，如此眾多的商業分化了消費人群，對消費者來說自然更加方便，出門即可消費，有錢不愁沒處花，可是開發商面對如此眾多的商業樓盤自身銷售業績又該何去何從呢?

　　一位前輩說：實體商業正面臨轉型，從傳統模式的出租、出售逐漸演變成為合作，業主與商家之間合作實現共贏局面，這種模式主要是：商家以運營管理作為投資，開發商以物業條件占一定股份。當然也需要視情況而定，比如裝修部分也由商家出資，開發商以交房面貌直接合作!新型合作方式還需要不斷試驗才能逐步成熟，總的來說有改變就還存在改變現狀的機會!

　　對此你認為社區商鋪二樓空置率高嗎?還存在哪些原因呢?(華僑集團運用中心提供，摘錄自《商業小怪獸》)